效力待定合同的案例 - 合同效力 - 云南润泽(香格里拉)律师事务所
发布时间:2018年6月3日
  2006年3月6日,原告与某单位签订租赁合同,由原告租赁其7个房间,年租金20000元,约定租期2年,自2006年4月1日至2008年3月31日,由某单位在现条件下将设施查点无误交与原告,由原告与前承包人处理搬迁事务。原告依约交纳了租金20000元,但双方并未清点财物。2006年6月20日,被告人某单位欠其款未还,同意其使用房屋为由占用房屋15间。导致原告与某单位合同无法履行。原告诉与法院要求判令被告停止侵害,排除妨碍并赔偿损失每天54.79元,并负担诉讼费。
  被告辩称:原告起诉主体错误,应当依法驳回。原告违法与第三人签订合同,且第三人未将房屋交给原告使用,与答辩人不存在任何关系,纯属原告与第三人之间的民事法律关系。且案外人马某与第三人的租赁关系到2006年6月20日到期,在合同到期前三天,第三人因欠我们的钱,其法定代表人同意我接用马某租赁的房屋,我与原告没有关系,原告与第三人所签租赁合同在他人的合同有效期间,原告所诉房屋并未依法租出,没有合法使用要件,没有在房地产部门做租赁登记,该合同应属无效合同,法律不应保护。被告不存在侵权行为,应当驳回原告的诉讼请求。
  法院经审理认为,原告与案外人某单位所签房屋租赁合同,在某单位与马某的合同有效期内,且原合同并未解除,某单位与原告的合同显然侵犯了他人的利益,且原告所签合同,某单位并未履行,原告并未取得争议房屋的使用权,被告占用房屋,原告无权主张权利。故原告请求不予支持,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(2)项、第二百一十六条、第六十条之规定, 驳回原告诉讼请求。
  此案虽以侵权起诉,但其争议的焦点问题是:原告与某单位之间的合同之间的合同效力问题。对此,一直存在有不同的认识:
  一种观点认为:原告与某单位的合同为有效合同。该合同的签订是原告与工业总公司的共同意思表示。且无违法及违犯国家利益和公共利益行为。合同虽然涉及马某未到期合同,当时原告与某并未在签订合同后立即履行。在合同到期后,马某应当知道其原租赁房屋已租赁与他人。而其不出面主张权利,显然已默许原告与第三人的合同,放弃了自己的权利,所以该合同应认定为有效。
  另一种观点认为:合同为无效合同。因该合同在他人合同有效期内,且按照法律规定,租赁房屋在到期后,原承租人在同等条件下有优先承租权,该合同显然侵犯了第三人马某的利益,且双方所签合同并未履行,原告并未取得争议房屋的使用权利。被告占用房屋,原告无权向被告主张权利,只能向某单位主张解除合同,或赔偿损失。
  第三种观点认为:原告与某单位合同为效力待定合同。
  效力待定合同是指合同成立之后,是否已发生效力尚不能确定,有待于其他行为或事实使之确定的合同。
  《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人的财产,经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的,该合同有效。根据这一规定,无权处分发生效力,必须要经过本人追认或行为人取得处分权。(所谓无处分权行为,是指无处分权人处分他人的财产,并与相对人订立转让财产的合同。该行为可能会损害真正权利人的利益。)
  本案中,原告与某单位签订合同时,马某与某单位的合同并未终止,也未有任何证据表明合同已经解除。在此期间,某单位无权处分其与马某在合同租赁期内的财产。
  所以,本案中,原告与某单位所签订的房屋租赁合同,与马某与某单位签订的合同相冲突部分,6月20日前,其效力须待马某追认才能确定。但6月20日后,马学印也未出面主张权利,但也没有明确表示放弃权利,所以此时原告与工业总公司的合同应处于效力待定状态。
  租赁合同到期后,根据法律规定,马某尚有优先租赁权。但此项权利是相对权利,在合同到期的同时产生,在新的合同签订之时,归于消灭。马某应当明确表示其是否主张优先租赁权,否则视为其放弃此项权利。此时某单位应视为已取得了租赁房屋的完全处分权。原告与某单位的合同应当产生效力。所以,此案中,原告作为承租人,在合同因意外原因履行不能的情形下,有权对侵权人提起诉讼。在目前证据情形下,被告的侵权行为事实清楚,应推定原告有权向被告主张权利,而不应简单的驳回诉讼请求。
  笔者基本同意第三种观点。另外,法院在案件审理中,应当向原被告双方要求对马某的态度进行举证,这样更有利于查清事实,以便作出有理有据的判决。此外,原告与某单位并未清点财物,此时因意外原因导致履行不能,法院应行驶释明权,告知原告也可以选择主张与某单位解除合同并要求赔偿损失的权利。